Antes de empezar cualquier ampliación o remodelación importante en Chile, hay que pasar por la DOM (Dirección de Obras Municipales). Es una etapa que muchos quieren saltarse pero que termina costando caro hacerlo. En esta guía 2026 de Servicios Pezoa te explicamos cuándo necesitas permiso, cuánto cuesta y qué documentos preparar.
1. Cuándo SÍ necesitas permiso
- Ampliación cubierta sobre 25 m² — permiso de edificación completo.
- Ampliación cubierta menor a 25 m² — trámite simplificado pero igual obligatorio.
- Modificación de fachada (cambio de ventanas grandes, balcones, ampliación frontal).
- Construcción de segundo piso.
- Cambio de estructura portante (muros, vigas, columnas).
- Instalación de piscina enterrada.
- Construcción de quincho, cobertizo o pérgola sobre cierta superficie (varía por comuna, típico 12-15 m²).
- Cambio de uso (de casa a oficina, por ejemplo).
- Demolición incluso parcial.
2. Cuándo NO necesitas permiso
- Pintura interior y exterior sin cambio de tipo.
- Cambio de pisos interiores.
- Renovación de baño y cocina sin mover muros.
- Cambio de instalaciones eléctricas (pero sí requiere certificación SEC).
- Instalación de aire acondicionado split estándar.
- Reparación de cubierta sin cambiar pendientes.
- Pérgolas y quinchos bajo el tamaño exento según comuna.
3. Tipos de permiso y costos
Permiso de edificación menor (hasta 25 m²)
- Trámite simplificado.
- Plazo típico: 30-60 días hábiles.
- Costo total (derechos + profesional): $400.000 – $1.000.000 CLP.
- Requiere planos firmados por arquitecto.
Permiso de edificación completo (sobre 25 m²)
- Plazo típico: 60-150 días hábiles según comuna.
- Costo total: $1.500.000 – $4.500.000 CLP.
- Requiere arquitecto + ingeniero calculista + revisor independiente.
- Derecho municipal proporcional al m² y avalúo fiscal.
Recepción final de obra
- Una vez terminada la obra.
- Costo: $200.000 – $800.000 según tamaño.
- Plazo: 30-60 días hábiles.
- Sin recepción, la obra figura como “irregular” en tasaciones futuras.
4. Documentos que necesitas
- Certificado de informaciones previas (CIP) — gratis, lo emite la DOM.
- Certificado de avalúo fiscal — gratis en SII.
- Escritura del inmueble.
- Planos arquitectura firmados por arquitecto patentado.
- Planos estructura firmados por ingeniero calculista.
- Memoria de cálculo estructural.
- Informe revisor independiente (sobre 100 m²).
- Patentes del arquitecto y calculista.
- Pago de derechos municipales.
- En zona de conservación histórica: aprobación del Consejo de Monumentos.
5. Plazos por comuna en RM (estimados 2026)
| Comuna | Plazo permiso completo | Estrictez |
|---|---|---|
| Las Condes | 30-60 días | Estricta pero ágil |
| Vitacura | 45-90 días | Muy estricta |
| Lo Barnechea | 45-90 días | Estricta (interfaz rural) |
| Providencia | 30-60 días | Media (zona patrimonial complica) |
| Ñuñoa | 30-60 días | Media |
| La Florida | 45-75 días | Media |
| Maipú | 60-120 días | Más lenta |
| Puente Alto | 60-120 días | Más lenta |
| Santiago Centro | 45-90 días | Estricta en zona patrimonial |
6. Riesgos de construir sin permiso
- Multa hasta 20% del avalúo de la obra.
- Orden de demolición si afecta normativa.
- Imposibilidad de vender o regularizar después sin trámite complejo.
- Tasación bancaria descuenta el valor de la obra irregular.
- Sin recepción municipal, el seguro de hogar puede negarse a cubrir siniestros.
- Riesgo legal con vecinos (vista, sombra, escurrimientos).
7. Cómo regularizar una obra sin permiso
Existe la Ley 20.898 (LEAR) que permite regularizar ampliaciones existentes con trámite simplificado, siempre que:
- La superficie irregular no supere los 90 m².
- La obra cumpla normativa actual (retiros, altura, ocupación).
- Se hayan ejecutado antes de 2020.
Costo de regularización: $1.500.000 – $4.000.000 CLP según complejidad.
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